REGIMEN DE PROPIEDAD INMUEBLE DEL EXTRANJERO EN MEXICO

RÉGIMEN  DE PROPIEDAD INMUEBLE DEL EXTRANJERO EN MÉXICO

En México regulan el régimen de la propiedad inmueble del extranjero.

·         La constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

·         La ley de inversión extranjera

·         El reglamento de la ley de inversión extranjera y del registro nacional de inversiones extranjeras

·         La ley general de población

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

En el artículo 27 de la constitución establece las bases, de las que se desprenden los postulados siguientes

1.    Propiedad originaria de la nación. La propiedad de tierras y aguas comprendidas dentro de los limitantes del territorio nacional corresponde originariamente a la nación.

2.    Propiedad privada y sus modalidades. La nación tiene el derecho de transmitir su dominio a los particulares al constituir la propiedad privada, y en todo tiempo puede imponerle las modalidades que dicte el interés público

3.    Bienes del dominio directo de la nación. Los bienes de dominio directo de la nación que menciona este articulo no pueden ser enajenados a particulares, ya que con inalienables e imprescriptibles, y en:

a)    Bienes concesionables. Su explotación, uso o aprovechamiento por los particulares o sociedades constituidas conforme a las leyes mexicanas no podrá realizarse si no mediante concesiones otorgadas por el Ejecutivo Federal, de acuerdo con las reglas y condiciones que establecen las leyes.

b)    Bienes concesionables con limitaciones (áreas prioritarias). Aunque no se refiere a bienes inmuebles, si no a servicios, el art. 28 constitucional establece que las comunicaciones vía satélite y los ferrocarriles son prioritarios para el desarrollo nacional; en ellos el estado ejercerá su rectoría para proteger la seguridad y soberanía. Por tanto, al otorgar concesiones o permisos, deberá mantener el dominio de los mismos, de acuerdo con las leyes de la materia para esto el estado contara con las empresas y organismos necesarios para su manejo y puede participar por si o con los sectores privado y social.

c)    Bienes no concesionables (aéreas estratégicas). Respecto al petróleo carburos de hidrogeno sólidos, líquidos o gaseosos o minerales radioactivos, no se otorgaran concesiones ni contratos, ni subsistirán los que se hayan otorgado. Correspondiente exclusivamente al estado mexicano:

·         Generar, conducir, transformar, distribuir y abastecer energía eléctrica que tenga por objeto la prestación de un servicio público.

·         El aprovechamiento de los combustibles nucleares para la generación de energía nuclear y la regulación de sus aplicaciones en otros propósitos.

En relación con nuestra materia:

4.    En principio, solo para los mexicanos. Solo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas tienen el derecho de obtener el dominio de tierras y aguas y sus accesiones o concesiones de explotación de minas o aguas.

5.    Adquisición por parte de los extranjeros (CLÀUSULA CALVO). Puede concederse  el mismo derecho a los extranjeros, personas físicas y jurídicas, siempre que convengan ante la Secretaria de Relaciones Exteriores en considerarse nacionales respecto a dichos bienes y a no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos, bajo pena en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la nación los bienes que hubieren obtenido en virtud del mismo. Este convenio se conoce como cláusula calvo, y en ocasiones ha resultado eficaz porque el estado extranjero argumenta que no está dispuesto a renunciar a la protección de sus nacionales, por lo cual considera que debe incluirse en tratados internacionales para que exista la conformidad de las naciones.

6.    Zona restringida para los extranjeros. Es una faja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km en las playas, los extranjeros por ningún motivo podrán adquirir el dominio directo sobre las tierras y aguas.

7.    Inmuebles para embajadas y legaciones extranjeras. Con base a los intereses  públicos internos, los principios de reciprocidad y a juicio de la Secretaria de Relaciones Exteriores, la nación puede conceder a los estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de residencia de los poderes federales, la propiedad privada de los bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.

LEY DE INVERSION EXTRANJERA (27 DE DICIEMBRE DE 1993) Y EL REGLAMENTO DE LA LEY DE INVERSION EXTRANJERA Y EL REGISTRO NACIONAL DE INVERSION EXTRANJERA (8 DE SEPTIEMBRE DE 1998)

1.    Definición de términos. De conformidad con los artículos 2º y 15º de la ley, y los artículos 30, 31 y 36 del reglamento, se entiende por:

                        I.        Zona restringida. La faja del territorio nacional de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 en las playas a que se  hace referencia la fracc. I del art. 27 constitucional.

                       II.        Clausula de exclusión de extranjeros. Al convenio o pacto expreso que forme parte integrante de los estatutos sociales y que indique que la sociedad mexicana no admitirá directa ni indirectamente como socio, accionista o inversionista a extranjeros o sociedades mexicanas sin “cláusula  de exclusión de extranjeros”, tampoco les reconocerá ningún derecho.

                      III.        Clausula de admisión de extranjeros. Al convenio o pacto qe forme parte de los estatutos sociales de sociedades mexicanas, en el que se estipule que los socios actuales o futuros se obligan formalmente ante la Secretaria de Relaciones Exteriores a considerarse nacionales respecto a las acciones de dicha sociedad, así como de los bienes, derechos y obligaciones que deriven de los contratos, en que sea parte con autoridades mexicanas, y a no invocar la protección de sus gobiernos, bajo la pena, en caso contrario, de perder en beneficio de la nación las participaciones sociales que vieren adquirido.

2.    Adquisición de inmuebles por sociedades mexicanas.  El art. 10 de la ley indica que, de acuerdo con lo dispuesto con la fracc. I del art. 27 constitucional las sociedades mexicanas con:

                     I.        Clausula de exclusión de extranjeros. Pueden adquirir el dominio de bienes inmuebles de todo el territorio nacional, incluso en la “zona restringida”

                    II.        Clausula de admisión de extranjeros. En este caso hay que observar lo siguiente:

a)    Pueden adquirir el dominio de bienes inmuebles fuera de la “zona restringida”

b)    Pueden adquirir el dominio de de bienes inmuebles en la “zona restringida” si los destinan para fines no residenciales y, en este caso, debe tomarse en cuenta que:

·         Si se destinan a actividades no residenciales: debe dar aviso, en los 60 días hábiles después de realizar dicha adquisición, a la Secretaria de Relaciones Exteriores. Esto condice el espíritu del artículo 27 de nuestra carta magna y a la derogada ley orgánica de la fracc. I del art. 27 constitucional, establecía prohibiciones tajantes para los extranjeros adquirieran el dominio directo de bienes inmuebles en la zona “restringida”   y que ahora pueden adquirirlos al formar parte de sociedades mexicanas, de acuerdo con la política de nuestro país para atraer capitales extranjeros y fomentar el libre comercio internacional.

·         Si se destina a fines residenciales, deben realizarlo por medio del fideicomiso. Cabe indicar que ese tipo de contratos no otorga al extranjero el dominio de los bienes que adquirir por medio del fideicomiso, sino solo derechos de uso y goce, por lo que existe una redacción incorrecta en la ley.

3.    Adquisición de inmuebles por extranjeros fue de la zona restringida y obtención de concesiones para exploración y explotación de minas y aguas. De conformidad con el art. 10 A de la ley de inversión extranjera en este caso debe presentarse previamente ante la Secretaria de Relaciones Exteriores un escrito en el que convenga la cláusula calvo establecida por el art. 27 fracc, I, de la constitución y obtener el permiso correspondiente en dicha dependencia si se cumplen los siguientes requisitos:

a)    Inmueble ubicado en un municipio que se localice totalmente fuera de la zona restringida. El permiso se dará por otorgado si dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la solicitud no se publica la negativa en el Diario Oficial de la Federación.

b)    Inmueble ubicado en un municipio que se localice parcialmente dentro de la zona restringida. La Secretaria de Relaciones Exteriores resolverá la petición dentro en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de su presentación.

 El Instituto  Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI) es el encargado de determinar, actualizar y publicar en el Diario Oficial de la Federación las listas de los municipios a que se refieren los incisos a) y b) de este apartado, así como los de aquellos que se encuentren ubicados en la zona restringida.

c)     Inmueble ubicado en un lugar que acuerde la SRE mediante publicación en el Diario Oficial de la Federación. Los acuerdos deben ser generales y en este caso solo deberá presentarse ante dicha dependencia un escrito en el que cite la Cláusula calvo, sin requerir el permiso correspondiente.

4.    Arrendamiento de inmuebles por extranjeros. El art.  37 del reglamento señala que no se requiere permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que la persona:

a)    Físicas y morales, extranjeras y sociedades mexicanas sin clausula de exclusión  de extranjeros arrienden bienes inmuebles ubicados fuera de la zona restringida, aun cuando sea por  termino mayor a 10 años.

b)    Por tanto, es necesario el permiso de la SRE para que los extranjeros o sociedades mexicanas sin clausula de exclusión de extranjeros arrienden inmuebles en la zona restringida por un periodo mayor a 10 años.

5.    Fideicomiso en zona restringida. El titulo segundo, Capitulo II de la ley, denominado de los fideicomisos sobre bienes inmuebles en zona restringida, permite a los extranjeros el uso y goce de inmuebles localizados  en la zona restringida restringida, con las condiciones siguientes:

a)    Autorización para que la institución de crédito sea fiduciaria. El art. 11 de la ley faculta a la SRE para que autorice a las instituciones de crédito adquirir como fiduciarias el dominio de bienes inmuebles  ubicados eh la zona restringida cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de dichos bienes, sin constituir derechos reales sobre ellos, a favor de:

·         Personas físicas y jurídicas extranjeras.

·         Sociedades mexicanas con clausula de admisión de extranjeros apara fines residenciales.

b)    Definición de utilización de inmuebles. El art. 12 de la ley y los artículos 18 y 19 del reglamento señalan que por utilización o aprovechamiento de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida se entiende a los derechos al uso y goce de los mismos, incluidos en su caso, la obtención de de frutos, productos, y en general cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, por medio de terceros o de la institución fiduciaria.

c)    Permiso para su constitución. El art. 14 que la ley señala que la SRE resolverá los permisos solicitados dentro de los cinco días hábiles siguientes de la fecha de su presentación ante la autoridad administrativa central competente o dentro de los 30 días hábiles siguientes a su presentación en las delegaciones estatales de dicha dependencia, considerado en beneficio económico y social que para la nación impliquen las operaciones que van a realizarse, y que en este caso de no resolver en el plazo indicado, el permiso se considera otorgado (autorización ficta).

d)    Inscripción al permiso. Los arts. 10, fracc. I y 14 de la ley indican que una vez obtenido el permiso de la SRE, se procederá a inscribirlo en el registro que lleva la misma dependencia, dentro de un plazo no mayor de 15 días hábiles siguientes , y en caso de no inscribirse en el plazo indicado, la inscripción se considerara realizada fictamente.

e)    Duración del fideicomiso. El art. 13 de la ley establece que la duración del fideicomiso será por un periodo de 50 años, que podrán prorrogarse a solicitud del interesado.

f)     Facultad de verificar el cumplimiento del fideicomiso. El  Art.13 de la ley también indica que la SRE tienen la facultad de verificar, en cualquier momento, el cumplimiento de las condiciones en las cuales se otorgo el permiso correspondiente, así como la presentación y veracidad de los avisos dispuestos en el mismo.

LEY GENERAL DE POBLACIÓN

A la fecha (2004), no se requiere permiso de la Secretaría de Gobernación. A este respecto, el art. 66 indica:

a)    Los extranjeros, independientemente de su calidad migratoria, por si mismos o mediante apoderado podrán, sin que ello se requiera permiso de la Secretaría de Gobernación,  adquirir valores que renta fija o variable y realizar depósitos bancarios, así como adquirir bienes inmuebles urbanos y derechos reales sobre los mismos, con las restricciones señaladas por el art. 27 constitucional, la ley para promover la inversión mexicana y regular la inversión extranjera (hoy ley de inversión extranjera) y demás leyes aplicables.

b)    El extranjero transmigrante, por su propia característica migratoria, en ningún caso está facultado  para adquirir los bienes señalados en el inciso anterior.