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REGIMEN DE PROPIEDAD INMUEBLE DEL EXTRANJERO EN MEXICO

RÉGIMEN  DE PROPIEDAD INMUEBLE DEL EXTRANJERO EN MÉXICO

En México regulan el régimen de la propiedad inmueble del extranjero.

·         La constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

·         La ley de inversión extranjera

·         El reglamento de la ley de inversión extranjera y del registro nacional de inversiones extranjeras

·         La ley general de población

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

En el artículo 27 de la constitución establece las bases, de las que se desprenden los postulados siguientes

1.    Propiedad originaria de la nación. La propiedad de tierras y aguas comprendidas dentro de los limitantes del territorio nacional corresponde originariamente a la nación.

2.    Propiedad privada y sus modalidades. La nación tiene el derecho de transmitir su dominio a los particulares al constituir la propiedad privada, y en todo tiempo puede imponerle las modalidades que dicte el interés público

3.    Bienes del dominio directo de la nación. Los bienes de dominio directo de la nación que menciona este articulo no pueden ser enajenados a particulares, ya que con inalienables e imprescriptibles, y en:

a)    Bienes concesionables. Su explotación, uso o aprovechamiento por los particulares o sociedades constituidas conforme a las leyes mexicanas no podrá realizarse si no mediante concesiones otorgadas por el Ejecutivo Federal, de acuerdo con las reglas y condiciones que establecen las leyes.

b)    Bienes concesionables con limitaciones (áreas prioritarias). Aunque no se refiere a bienes inmuebles, si no a servicios, el art. 28 constitucional establece que las comunicaciones vía satélite y los ferrocarriles son prioritarios para el desarrollo nacional; en ellos el estado ejercerá su rectoría para proteger la seguridad y soberanía. Por tanto, al otorgar concesiones o permisos, deberá mantener el dominio de los mismos, de acuerdo con las leyes de la materia para esto el estado contara con las empresas y organismos necesarios para su manejo y puede participar por si o con los sectores privado y social.

c)    Bienes no concesionables (aéreas estratégicas). Respecto al petróleo carburos de hidrogeno sólidos, líquidos o gaseosos o minerales radioactivos, no se otorgaran concesiones ni contratos, ni subsistirán los que se hayan otorgado. Correspondiente exclusivamente al estado mexicano:

·         Generar, conducir, transformar, distribuir y abastecer energía eléctrica que tenga por objeto la prestación de un servicio público.

·         El aprovechamiento de los combustibles nucleares para la generación de energía nuclear y la regulación de sus aplicaciones en otros propósitos.

En relación con nuestra materia:

4.    En principio, solo para los mexicanos. Solo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas tienen el derecho de obtener el dominio de tierras y aguas y sus accesiones o concesiones de explotación de minas o aguas.

5.    Adquisición por parte de los extranjeros (CLÀUSULA CALVO). Puede concederse  el mismo derecho a los extranjeros, personas físicas y jurídicas, siempre que convengan ante la Secretaria de Relaciones Exteriores en considerarse nacionales respecto a dichos bienes y a no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos, bajo pena en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la nación los bienes que hubieren obtenido en virtud del mismo. Este convenio se conoce como cláusula calvo, y en ocasiones ha resultado eficaz porque el estado extranjero argumenta que no está dispuesto a renunciar a la protección de sus nacionales, por lo cual considera que debe incluirse en tratados internacionales para que exista la conformidad de las naciones.

6.    Zona restringida para los extranjeros. Es una faja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km en las playas, los extranjeros por ningún motivo podrán adquirir el dominio directo sobre las tierras y aguas.

7.    Inmuebles para embajadas y legaciones extranjeras. Con base a los intereses  públicos internos, los principios de reciprocidad y a juicio de la Secretaria de Relaciones Exteriores, la nación puede conceder a los estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de residencia de los poderes federales, la propiedad privada de los bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.

LEY DE INVERSION EXTRANJERA (27 DE DICIEMBRE DE 1993) Y EL REGLAMENTO DE LA LEY DE INVERSION EXTRANJERA Y EL REGISTRO NACIONAL DE INVERSION EXTRANJERA (8 DE SEPTIEMBRE DE 1998)

1.    Definición de términos. De conformidad con los artículos 2º y 15º de la ley, y los artículos 30, 31 y 36 del reglamento, se entiende por:

                        I.        Zona restringida. La faja del territorio nacional de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 en las playas a que se  hace referencia la fracc. I del art. 27 constitucional.

                       II.        Clausula de exclusión de extranjeros. Al convenio o pacto expreso que forme parte integrante de los estatutos sociales y que indique que la sociedad mexicana no admitirá directa ni indirectamente como socio, accionista o inversionista a extranjeros o sociedades mexicanas sin “cláusula  de exclusión de extranjeros”, tampoco les reconocerá ningún derecho.

                      III.        Clausula de admisión de extranjeros. Al convenio o pacto qe forme parte de los estatutos sociales de sociedades mexicanas, en el que se estipule que los socios actuales o futuros se obligan formalmente ante la Secretaria de Relaciones Exteriores a considerarse nacionales respecto a las acciones de dicha sociedad, así como de los bienes, derechos y obligaciones que deriven de los contratos, en que sea parte con autoridades mexicanas, y a no invocar la protección de sus gobiernos, bajo la pena, en caso contrario, de perder en beneficio de la nación las participaciones sociales que vieren adquirido.

2.    Adquisición de inmuebles por sociedades mexicanas.  El art. 10 de la ley indica que, de acuerdo con lo dispuesto con la fracc. I del art. 27 constitucional las sociedades mexicanas con:

                     I.        Clausula de exclusión de extranjeros. Pueden adquirir el dominio de bienes inmuebles de todo el territorio nacional, incluso en la “zona restringida”

                    II.        Clausula de admisión de extranjeros. En este caso hay que observar lo siguiente:

a)    Pueden adquirir el dominio de bienes inmuebles fuera de la “zona restringida”

b)    Pueden adquirir el dominio de de bienes inmuebles en la “zona restringida” si los destinan para fines no residenciales y, en este caso, debe tomarse en cuenta que:

·         Si se destinan a actividades no residenciales: debe dar aviso, en los 60 días hábiles después de realizar dicha adquisición, a la Secretaria de Relaciones Exteriores. Esto condice el espíritu del artículo 27 de nuestra carta magna y a la derogada ley orgánica de la fracc. I del art. 27 constitucional, establecía prohibiciones tajantes para los extranjeros adquirieran el dominio directo de bienes inmuebles en la zona “restringida”   y que ahora pueden adquirirlos al formar parte de sociedades mexicanas, de acuerdo con la política de nuestro país para atraer capitales extranjeros y fomentar el libre comercio internacional.

·         Si se destina a fines residenciales, deben realizarlo por medio del fideicomiso. Cabe indicar que ese tipo de contratos no otorga al extranjero el dominio de los bienes que adquirir por medio del fideicomiso, sino solo derechos de uso y goce, por lo que existe una redacción incorrecta en la ley.

3.    Adquisición de inmuebles por extranjeros fue de la zona restringida y obtención de concesiones para exploración y explotación de minas y aguas. De conformidad con el art. 10 A de la ley de inversión extranjera en este caso debe presentarse previamente ante la Secretaria de Relaciones Exteriores un escrito en el que convenga la cláusula calvo establecida por el art. 27 fracc, I, de la constitución y obtener el permiso correspondiente en dicha dependencia si se cumplen los siguientes requisitos:

a)    Inmueble ubicado en un municipio que se localice totalmente fuera de la zona restringida. El permiso se dará por otorgado si dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la solicitud no se publica la negativa en el Diario Oficial de la Federación.

b)    Inmueble ubicado en un municipio que se localice parcialmente dentro de la zona restringida. La Secretaria de Relaciones Exteriores resolverá la petición dentro en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de su presentación.

 El Instituto  Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI) es el encargado de determinar, actualizar y publicar en el Diario Oficial de la Federación las listas de los municipios a que se refieren los incisos a) y b) de este apartado, así como los de aquellos que se encuentren ubicados en la zona restringida.

c)     Inmueble ubicado en un lugar que acuerde la SRE mediante publicación en el Diario Oficial de la Federación. Los acuerdos deben ser generales y en este caso solo deberá presentarse ante dicha dependencia un escrito en el que cite la Cláusula calvo, sin requerir el permiso correspondiente.

4.    Arrendamiento de inmuebles por extranjeros. El art.  37 del reglamento señala que no se requiere permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que la persona:

a)    Físicas y morales, extranjeras y sociedades mexicanas sin clausula de exclusión  de extranjeros arrienden bienes inmuebles ubicados fuera de la zona restringida, aun cuando sea por  termino mayor a 10 años.

b)    Por tanto, es necesario el permiso de la SRE para que los extranjeros o sociedades mexicanas sin clausula de exclusión de extranjeros arrienden inmuebles en la zona restringida por un periodo mayor a 10 años.

5.    Fideicomiso en zona restringida. El titulo segundo, Capitulo II de la ley, denominado de los fideicomisos sobre bienes inmuebles en zona restringida, permite a los extranjeros el uso y goce de inmuebles localizados  en la zona restringida restringida, con las condiciones siguientes:

a)    Autorización para que la institución de crédito sea fiduciaria. El art. 11 de la ley faculta a la SRE para que autorice a las instituciones de crédito adquirir como fiduciarias el dominio de bienes inmuebles  ubicados eh la zona restringida cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de dichos bienes, sin constituir derechos reales sobre ellos, a favor de:

·         Personas físicas y jurídicas extranjeras.

·         Sociedades mexicanas con clausula de admisión de extranjeros apara fines residenciales.

b)    Definición de utilización de inmuebles. El art. 12 de la ley y los artículos 18 y 19 del reglamento señalan que por utilización o aprovechamiento de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida se entiende a los derechos al uso y goce de los mismos, incluidos en su caso, la obtención de de frutos, productos, y en general cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, por medio de terceros o de la institución fiduciaria.

c)    Permiso para su constitución. El art. 14 que la ley señala que la SRE resolverá los permisos solicitados dentro de los cinco días hábiles siguientes de la fecha de su presentación ante la autoridad administrativa central competente o dentro de los 30 días hábiles siguientes a su presentación en las delegaciones estatales de dicha dependencia, considerado en beneficio económico y social que para la nación impliquen las operaciones que van a realizarse, y que en este caso de no resolver en el plazo indicado, el permiso se considera otorgado (autorización ficta).

d)    Inscripción al permiso. Los arts. 10, fracc. I y 14 de la ley indican que una vez obtenido el permiso de la SRE, se procederá a inscribirlo en el registro que lleva la misma dependencia, dentro de un plazo no mayor de 15 días hábiles siguientes , y en caso de no inscribirse en el plazo indicado, la inscripción se considerara realizada fictamente.

e)    Duración del fideicomiso. El art. 13 de la ley establece que la duración del fideicomiso será por un periodo de 50 años, que podrán prorrogarse a solicitud del interesado.

f)     Facultad de verificar el cumplimiento del fideicomiso. El  Art.13 de la ley también indica que la SRE tienen la facultad de verificar, en cualquier momento, el cumplimiento de las condiciones en las cuales se otorgo el permiso correspondiente, así como la presentación y veracidad de los avisos dispuestos en el mismo.

LEY GENERAL DE POBLACIÓN

A la fecha (2004), no se requiere permiso de la Secretaría de Gobernación. A este respecto, el art. 66 indica:

a)    Los extranjeros, independientemente de su calidad migratoria, por si mismos o mediante apoderado podrán, sin que ello se requiera permiso de la Secretaría de Gobernación,  adquirir valores que renta fija o variable y realizar depósitos bancarios, así como adquirir bienes inmuebles urbanos y derechos reales sobre los mismos, con las restricciones señaladas por el art. 27 constitucional, la ley para promover la inversión mexicana y regular la inversión extranjera (hoy ley de inversión extranjera) y demás leyes aplicables.

b)    El extranjero transmigrante, por su propia característica migratoria, en ningún caso está facultado  para adquirir los bienes señalados en el inciso anterior.

ALGUNOS VÍDEOS INTERESANTES

Ley de Sociedades de Convivencia

RESUMEN

DE LOS POST PUBLICADOS PODEMOS CONCLUIR QUE:

1. Personas físicas mexicanas. sin necesidad de ningún permiso puede adquirir el dominio directo de tierras y aguas en todo el territorio nacional incluidos los ubicados en la zona restringida.
2. Personas jurídicas de nacionalidad mexicana con clausula exclusión de extranjeros. sin necesidad de ningún permiso puede adquirir dominio directo de tierras y aguas ubicadas dentro y fuera de la zona restringida.
3. Personas jurídicas con nacionalidad mexicana con clausula de admisión de extranjeros. Sin necesidad de ningún permiso puede adquirir el dominio directo de tierras y aguas ubicadas fuera de la zona restringida y dentro de ellas se les permite si informan de la adquisición a la secretaria de relaciones exteriores en los 60 días hábiles siguientes a aquel en que se realicen, limitado a que los inmuebles se distinguen a actividades no residenciales, ya que en caso contrario solo pueden aprovechar los mismos mediante fideicomiso.
1. Personas físicas y jurídicas extranjeras: Pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas fuera de la zona restringida, siempre que previamente realicen en la Secretaria de Relaciones Exteriores un convenio en el que de contenga la llamada clausula CALVO, que debe ajustarse a lo dispuesto por el art. 10 A de la ley de inversión extranjera, de lo anterior están exentas las personas físicas extranjeras que se encuentran en el territorio con la calidad de la inmigrante y característica de transmigraste, que en un ningún caso podrán adquirir inmuebles en México.
2. No pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas ubicados en municipios que se encuentran totalmente de la zona restringida, pero pueden utilizar y aprovechar bienes inmuebles localizados en dichas zonas para fines industriales y turísticos, mediante la celebración de un contrato de fideicomiso que cumpla con los lineamientos que marca  la ley.   

CLAUSULA CALVO

¿Qué es la Cláusula Calvo?

La Cláusula Calvo es una doctrina legal que condiciona los siguientes cinco puntos en un contrato celebrado con extranjeros: 1) someterse a la jurisdicción legal local; 2) aplicación de la legislación de la localidad; 3) someterse a los acuerdos contractuales locales; 4) renuncia a solicitar la protección diplomática de su gobierno; y 5) renuncia a sus derechos bajo leyes internacionales.

México no es el único país que aplica la Cláusula Calvo en transacciones en las que participan extranjeros. De hecho, la Cláusula Calvo es aplicada de manera universal en toda Latinoamérica y en México solamente están exentas las disputas relacionadas con el TLC. En México, la Cláusula Calvo generalmente se encuentra en contratos de compra venta de propiedad con estadounidenses y otros inversionistas extranjeros. Bajo el Artículo 27 de la Constitución Mexicana, únicamente los mexicanos por nacimiento, nacionalización o las empresas mexicanas tienen el derecho a comprar propiedades en México. Bajo este mismo Artículo, los extranjeros pueden adquirir propiedades, pero únicamente si aceptan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores ser considerados como mexicanos con respecto a las propiedades que adquieran y no “provocar la protección de su gobierno en asuntos relacionados al incumplimiento de contratos o a la expropiación de propiedades”. Con relación a las propiedades ubicadas en las costas de México, la Cláusula Calvo se encuentra en el contrato de fideicomiso, no en el contrato de compra venta.

Sin embargo, en un contrato de compra venta celebrado por un ciudadano estadounidense en La Paz, Baja California Sur al que tuvieron acceso los autores, se estipula la siguiente:

“Ley aplicable y divisibilidad: Este Acuerdo se regirá y será interpretado según las leyes del Estado de Baja California Sur, México. Las partes renuncian a cualquier derecho que puedan tener bajo cualquier legislación aplicable a un juicio en un tribunal con respecto a cualquier demanda o acción legal que pueda ser iniciada por o contra la otra parte, con respecto a la interpretación, construcción, validez, cumplimiento y ejecución de este Acuerdo o cualquier otro acuerdo o instrumento ejecutado en relación a este Acuerdo. En caso de que cualquiera de las partes iniciara litigio o acción legal alguna, la otra parte acuerda, acepta y se somete a la jurisdicción del Estado de Baja California Sur, México con respecto a dicho litigio o acción legal… Cada una de las partes reconoce y acuerda que el Estado de Baja California Sur, México tiene la relación más significativa en caso de cualquier reclamo que resulte del presente Acuerdo, como se concibe en el Restatement (Second) Conflict of Laws de los Estados Unidos… " 

A la fecha, México ha hecho valer con tenacidad las provisiones de la Cláusula Calvo bajo la premisa de proteger la soberanía nacional aunque el capítulo sobre inversiones del Tratado de Libre Comercio (TLC) se estableció para poder remediar presuntas disputas por inversiones entre partes de los Estados Unidos, Canadá y México. Adicionalmente, el Artículo 27 de la Constitución Mexicana continúa reforzando las provisiones de la Cláusula Calvo.

En una contradicción directa con las cláusulas de los contratos de compra venta que estipulan que los compradores extranjeros serán tratados como ciudadanos mexicanos, la presencia de compañías estadounidenses que ofrecen seguros de títulos de propiedad y de desarrolladores y promotores norteamericanos pueden dar a los futuros jubilados estadounidenses la falsa impresión de que habrá soluciones en los EE. UU. en caso de que se presenten problemas con las propiedades que planean adquirir en México. Debido a que los compradores estadounidenses confían más en agencias transnacionales, es posible que no sean tan meticulosos en sus investigaciones, pensando que se encuentran protegidos de alguna manera por estas agencias.

Prueba de ello es que por lo menos existen 70 empresas activas del sector inmobiliario (de un total de 100) en las que ciudadanos estadounidenses fungen como promotores individuales en el área de Los Cabos, algunas de la cuales cuentan con oficinas en los EE. UU., Canadá y México. Adicionalmente, los compradores de los EE. UU. son el blanco de los principales desarrollos inmobiliarios en México, con folletos de ventas y sitios de internet en inglés, presentaciones de ventas en los EE. UU., solicitud de citas vía telefónica y en algunos casos, oficinas de ventas en los Estados Unidos. Es entendible que los compradores estadounidenses puedan creer que están negociando bajo el marco legal estadounidense.

Afortunadamente, la mayoría de los estados de EE. UU. (incluyendo Arizona, California y Nueva York) han establecido esquemas de protección contra prácticas engañosas de promoción y requieren que se proporcione información completa para los bienes raíces extranjeros (entendido como de fuera del estado) que se venden dentro del estado. A pesar de esto, en el caso de muchos bienes raíces mexicanos que son vendidos a los norteamericanos, éstos no reciben información completa por adelantado acerca de sus limitaciones legales como extranjeros en México, ni se les proporcionan los documentos legales en inglés, su lengua materna. De hecho, cuando los compradores de una residencia firman los contratos de compra venta, se encuentran en una posición de desventaja, con cláusulas como la siguiente que establece que: “el comprador acepta que ha recibido información sobre el proyecto mientras el comprador se encontraba en territorio mexicano o solicitó dicha información de manera independiente al desarrollador mientras él o la compradora se encontraba en sus oficinas en México” De manera deliberada, los desarrolladores incluyen dichas cláusulas porque demuestran que la actividad de promoción se llevó a cabo fuera de los Estados Unidos y de esta forma no se encuentra legislada bajo las leyes estatales y federales de los EE. UU. relacionadas con la provisión de información y el registro de las empresas promotoras.

LEY DE INVERSIÓN EXTRANJERA (27 DE DICIEMBRE DE 1993) Y EL REGLAMENTO DE LA LEY DE INVERSIÓN EXTRANJERA Y DEL REGISTRO NACIONAL DE INVERSIONES EXTRANJERAS (8 DE SEPTIEMBRE DE 1998)

LEY DE INVERSIÓN EXTRANJERA 

(27 DE DICIEMBRE DE 1993)

En Resumen:

En México, la inversión extranjera está regulada por la Ley de Inversión Extranjera, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de diciembre de 1993, y en vigor desde el día siguiente. La Ley cuenta con ocho títulos, 39 artículos y 11 transitorios.

Para precisar las disposiciones de la Ley, existe el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, que fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el 8 de septiembre de 1998. Con alguna salvedad, el reglamento entró en vigor a los 20 días de su publicación. Consta de ocho títulos, 49 artículos y 6 transitorios.

REGLAMENTO DE LA LEY DE INVERSIÓN  EXTRANJERA Y DEL REGISTRO NACIONAL DE INVERSIONES EXTRANJERAS (8 DE SEPTIEMBRE DE 1998)

En México, la inversión extranjera está regulada por la Ley de Inversión Extranjera, la cual fue publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de diciembre de 1993, entrando en vigor el día siguiente.Posteriormente, fue reformada de la siguiente manera:

1. Por la Ley del Servicio Ferroviario, publicada el 12 de mayo de 1995.


2. Por el Artículo Tercero del "Decreto por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo, de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización; de la Ley Minera; de la Ley de Inversión Extranjera; de la Ley de Sociedades Mercantiles; y del Código Civil para el Distrito Federal en materia Común y para toda la República en Materia Federal", publicado el 2 de diciembre de 1996.


3. Por el "Decreto por el que se reforman diversos ordenamientos legales" (relativo a disposiciones sobre nacionalidad), publicado el 23 de enero de 1998.

La Ley cuenta con ocho títulos, 39 artículos y 11 transitorios.Para precisar las disposiciones de la Ley, existe el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, el cual fue publicado en el Diario Oficial dela Federación el 8 de septiembre de 1998. Con alguna salvedad, el reglamento entró en vigor a los 20 días de su publicación. El mismo consta de 8 títulos, 49 artículos y 6 transitorios.La LIE es de orden público (es decir, que sus disposiciones son irrenunciables) y de observancia general en toda la República. Su objeto es la determinación de reglas para canalizar la inversión extranjera hacia el país y propiciar que ésta contribuya al desarrollo nacional. 

Formas de inversión

Para efectos de la LIE, se considera que una inversión extranjera es:a) La participación de inversionistas extranjeros, en cualquier proporción, en el capital social de sociedades mexicanas;b) La realizada por sociedades mexicanas con mayoría de capital extranjero; yc) La participación de inversionistas extranjeros en las actividades y actos contemplados por la LIE.En términos generales, existen tres formas reconocidas por la legislación mexicana por medio de las cuales se pueden llevar a cabo proyectos de inversión:a) A través del establecimiento de una persona moral extranjera en el territorio de la República Mexicana, que puede adoptar dos modalidades:

• Como sucursal u oficina de representación con ingresos. Estas son personas morales legalmente constituidas en el extranjero y reconocidas jurídicamente en México.

Para que estas personas morales extranjeras puedan establecerse y realizar de manera habitual actos de comercio en la República Mexicana, requieren la autorización de la SECOFI a fin de que se inscriban en el Registro Público del Comercio. Las personas morales extranjeras legalmente establecidas en el país no podrán realizar actividades ni adquisición alguna reservada o sujeta a regulación específica en los términos de la Ley de Inversión Extranjera (LIE).

• Como oficina de representación sin ingresos. Estas personas morales extranjeras no realizan operaciones mercantiles; sólo son entidades que representan a sociedades extranjeras y que tienen como única finalidad proporcionar servicios informativos y de asesoría sobre las actividades, productos o servicios que presta su matriz en el exterior. Este tipo de oficinas requiere autorización de la SECOFI para establecerse en territorio nacional, no requieren inscripción y sólo deberán tramitar su alta (en ceros) ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.

b) A través de la constitución de una sociedad mexicana en la que la inversión extranjera participe hasta en 100% en su capital social.La legislación mercantil mexicana reconoce seis tipos de sociedades. La más común es la Sociedad Anónima, que puede constituirse como sociedad de capital variable; existe bajo una denominación, se compone exclusivamente de socios y la obligación de éstos se limita al pago de sus acciones.De conformidad con la LIE, la inversión extranjera puede participar libremente en una sociedad mercantil mexicana, salvo que se trate de actividades o adquisiciones reservadas o sujetas a regulación específica. c) A través de una sociedad mexicana que esté sujeta a regulación específica.La participación de personas físicas o morales extranjeras en porcentajes minoritarios o a través del esquema de Inversión Neutral, es una vía en el caso de que la actividad económica que se pretenda realizar se encuentre sujeta a límites máximos de participación.La Secretaría de Comercio y Fomento Insutrial (SECOFI) podrá autorizar a las instituciones fiduciarias para que expidan instrumentos de inversión neutra que únicamente otorgarán, respecto de sociedades, derechos pecuniarios a sus tenedores y, en su caso, derechos corporativos limitados, sin que concedan a sus tenedores derecho de voto en sus Asambleas Generales Ordinarias.Se considera neutra la inversión en acciones sin derecho a voto o con derechos corporativos limitados, siempre que obtengan previamente la autorización de la SECOFI y, cuando resulte aplicable, de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.La Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras podrá resolver sobre la inversión neutra que pretendan realizar sociedades financieras internacionales para el desarrollo en el capital social de sociedades, de acuerdo a los términos y condiciones que para el efecto se establezcan en el reglamento de la LIE.1.3 Adquisición de Bienes Inmuebles y Explotación de Minas y AguasLas sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros, podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional. También podrán hacerlo, aquellos extranjeros que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de los bienes que adquieran y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos, bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación los citados bienes.En este último caso se estará a lo siguiente:

• Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a aquél en el que se realice la adquisición, y


• Podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, que sean destinados a fines residenciales, de conformidad con las disposiciones del capítulo siguiente.

Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la exploración y explotación de minas y aguas en el territorio nacional, deberán presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia.Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio totalmente ubicado fuera de la zona restringida o cuando se pretenda obtener una concesión para la explotación de minas y aguas en territorio nacional, el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud.Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio parcialmente ubicado dentro de la zona restringida, la Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá la petición dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de su presentación.Los extranjeros por ningún motivo podrán adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 en las playas.1.4 Fideicomisos sobre inmuebles en zonas restringidas Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:

• Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la fracción II de artículo 10 de esta Ley; y


• Personas físicas o morales extranjeras.

La duración de los fideicomisos será por un período máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD INMUEBLE DEL EXTRANJERO EN MÉXICO

Al concluir el estudio de este capitulo, el alumno deberá de ser capaz de:

1. - Señalar los lineamientos constitucionales para adquirir inmuebles en México.
2. - Indicar la regulación que, con respecto a la adquisición de inmuebles establece la Ley de Inversión Extranjera y su reglamento.
3. - Precisar los limites de la Ley General de Población impone a los extranjeros para que adquieran los bienes inmuebles en México.

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

El art. 27 de la Constitución establece las bases de las que se desprenden los postulados siguientes:

        1. Propiedad originaria de la nación: La propiedad de tierras y aguas comprendidas dentro de los limites del territorio nacional corresponde a la nación.

     2. Propiedad privada y sus modalidades: La nación tiene el derecho de transmitir  su dominio a los particulares al constituir la propiedad privada y en todo tiempo puede imponerla las modalidades que dice el interés publico.         

     3. Bienes del dominio directo de la nación: Los bienes de dominio directo de la nación que menciona este articulo  no pueden ser enajenados a particulares ya que son inalienables e imprescriptibles.

¿SABIAS QUE? ...

EN RELACIÓN CON NUESTRA MATERIA

      4. En principio solo para mexicanos, solo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho de obtener un dominio de tierras,  aguas y sus accesiones o concesiones de explotación  de minas o aguas.

       5. Adquisición por parte de extranjeros (clausula clavo). puede concederse el mismo derecho a los extranjeros, personas físicas y jurídicas siempre que convengan ante la secretaria de relaciones exteriores en considerarse nacionales respecto a dichos bienes y no invocar, por lo mismo la protección de sus gobiernos.

            6. Zona restringida para los extranjeros: En una faja de 100 km a lo largo de la fronteras y 50 km en las playas,los extranjeros por ningún motivo podrán adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

         7. Inmuebles para embajadas y legaciones extranjeras: Con base a los intereses públicos internos la nación puede conceder a los estados extranjeros para que adquieran en el lugar permanente de residencia de los poderes federales.